Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir? Gayrimenkulü Olan Herkesi İlgilendiriyor!

Her hafta Salı günleri saat 21:00’de emlak sektörünün gündeminde olan konu ve içerikleri sizlerle paylaşmaya devam ediyoruz.

Gelişmelerden haberdar olmanız için kanallarımıza abone olmayı unutmayın.

Bu hafta da Değer Artış Kazancı konusunda merak edilenleri sizlerle paylaşmaya çalışacağız

Sorularınızı bizlere yorumlar kısmından ulaştırabilirsiniz.

Haydi başlayalım.

1. Mustafa bey son dönemde gayrimenkul fiyatlarında yaşanan yüksek artışlar nedeniyle birçok müşterimizi değer artış kazancı vergisi yakından ilgilendiriyor. Bu duruma ilişkin de sorular alıyoruz? Biz de size soralım. Kimleri ilgilendirir bu değer artış kazancı vergisi?

• Kişiler tarafından yapılan gayrimenkul alım-satımında, Gelir Vergisi Kanunu açısından vergisel yükümlülükler bulunuyor. 

• Öncelikle değer artış kazancı ile ticari kazancı ayırt etmek gerekiyor.

• Eğer faaliyette bir devamlılık varsa (yani işlem sayısında bir çokluk varsa)
  • İşlemler kazanç elde etmek için yapılıyorsa
  • Ticari bir organizasyon varsa bu kazançlar ticari kazanç hükmündedir.

• Belirli kaynaklara bağlanması mümkün olmayan, belirli dönemlerde (periyodik olarak) meydana gelmeyen, devamlı olmayan ve kişilerin bazı mal varlıklarında kendiliğinden meydana gelen kazançlar bu kapsamda değerlendirilebilir.

• Bu gelir türünü diğerlerinden ayıran en önemli özellik, genel olarak devamlılık göstermeyen gelirlerin bu kapsamda değerlendirilmiş olmasıdır. Yani kişinin al-sat yapma amacı olmaması durumunda kazanç ticari değil diğer kazançlar kapsamında değer artış olarak değerlendiriliyor.

• Peki bu vergi kapsamında bir süre de söz konusu bildiğimiz kadarı ile. Yani 5 yıl sonra satılırsa değer artış kazancı vergisine konu olmuyor. Peki bu süre ne zaman başlıyor?

• Bahsettiğiniz gibi, Konut, arsa, dükkan gibi taşınmazların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabi oluyor. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınıyor.
•  
• Elden çıkarmadan maksat, taşınmazların satılması, bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasıdır.
• Gayrimenkullerde iktisap, Turk Medeni Kanunu’nuna göre aslında tapuya tescille gerçekleşiyor.
• Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilebiliyor.
• Bu çerçevede, gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul ediliyor.

• Peki bazı özel durumlar var. Örneğin miras kalan gayrimenkuller, bir arsa yada arazinin parçalara ayrılması yada birleştirilesi hatta kat karşılığı verilmesi gibi durumlar nasıl bir düzenleme var?

• Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfı kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekiyor.

• Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekiyor.

• Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkartılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

• Peki vergi nasıl hesaplanıyor? Bu hesaplamada nelere dikkat ediliyor?

• Öncelikle değer artış kazancında vergilendirilecek kazancı hesaplamak gerekiyor. Bunun içinde elden çıkartılan taşınmazın maliyet bedelini ve gene satıcı tarafından yapılan giderler, ödenen vergi ve harçları öncelikle tespit etmek gerekiyor. Vergilendirilecek kazancın tespitinde elde etme bedelinin Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)  tarafından belirlenen Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranlarına endekslenmesi sonucu bulunacak olan tutarı ile elden çıkarma sonucu elde edilen tutar arasındaki fark esas alınıyor.
•  
• Tabii bunu biraz daha pratik yapabilmek için internetten bulunabilecek bazı hesaplama araçları da kullanılabilir.
• Örneğin bu yıl yapılan satışın beyanı gelecek yıl mart sonunda veriliyor. Çıkan vergi Mart ve Temmuz ayı olmak üzere iki taksitte ödeniyor.

• Peki örneğin ben bir emlak işletmesi sahibi olarak şirketim üzerinden gayrimenkul alıp satıyorum. Bu durumda nasıl bir vergi uygulaması söz konusu?

• Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinin “III/A-4.9 İkinci El Araç ve Taşınmaz Ticareti” başlıklı bölümünde ise ikinci el taşınmaz teslimlerinde özel matrah uygulamasına ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir.
• Buna göre; Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yetki belgesi almak koşuluyla taşınmaz alım satım faaliyeti ile iştigal edenlerin,

• KDV mükellefiyeti olmayanlardan veya KDV mükellefi olmakla birlikte istisna kapsamında satış yapanlardan satın alınıp vasfında esaslı değişiklik yapılmaksızın 01/06/2018 tarihinden itibaren taşınmazını satanların, Vergi matrahı taşınmazın satış bedelinden alış bedeli düşüldükten sonra hesaplanmaktadır.